2011年11月2日
鎌倉市関谷の山間に完成したＭ邸 新築おめでとう！！！土地探しからご一緒にいろいろ探して・・・・不動産屋のゴタゴタでご苦労されていて、サポートしつつ、それでもしぶとく頑張り、いい土地発見！ 擁壁が高く、土地の調査に時間を掛けました。
でもでも、やはり鎌倉、とても静かで周囲の方も親切で、なんとなく品がある。小鳥のさえずりと暮らす、そんな雰囲気の中に訪問者を快く丁寧に迎え入れる雰囲気です。
リビング脇には、畳でも板の間でも過ごせる・・・なんとも落ち着く和のスペースがうれしくあります！床下収納にもなっています。
また、奥のキッチンも庭にすぐ出られるようになっていて、その上げ下げできる扉から清風が入り暑い夏からしばし解放してくれます。色彩も落ち着いたシルバーポプラ色を全ての基調にしております。ジェイ石田のコンセプトで色鮮やかなものは出来る限り可動な物（ソファ、絵画、彫刻、椅子、カーテン、熱帯魚？などなど）にすることで・・・・・飽きのこない家・・・・にすることにしております。
２階の寝室もやはり吹き抜けになっていて空間もたっぷりで、都会の狭さを感じさせません。
ロフトへ行く階段は、ムーディな一枚板を清楚に設置して、さらに解放感を高めています。
外観は、瓦色の金属板と漆喰塗りでシンプルに仕上げてます。少し、ボリューム感のある表情ですが、それがまた、この家だけの個性的なところです。
鎌倉なのであまり色彩的に目立たないように、山あいのダークグリーン色にひっそり佇むイメージです。
写真は、まだ完成直前なのでエクステリアまで出来ていませんが、近い将来手を掛けて素敵になるでしょう。
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ご相談・お問い合わせは、こちらからでも ジェイ宛でＯＫです。： ジェイ相談室
横浜 鎌倉 逗子 湘南 神奈川近郊で 建築家による注文住宅を高い安心感で叶えたい皆さま、困っている皆さま、土地選定で不安に思っている皆さま、どうぞご相談ください。
ここでは、私ことジェイが長年のキャリアからまとめた住宅取得に失敗しない方法の重要ポイントをお知らせしたいと思います。住宅取得五原則の内の三原則です。
1）不動産屋さんの誘導に乗らない！
多くの人が土地建物同時のいわゆる建売住宅、そして、建築条件付き住宅に目が行くと思います。確かに安い広告表示で小奇麗で３５００万円だから買ってしまおう！・・・・と思いつくとでしょう。でもその内訳をみると本当は心配だらけなことが多いです。土地２５坪で１８００万円+建物１２００万円で計３０００万円・・・・あらら残り５００万円はどこに行ってしまったの？？？・・・そうです。リスク代が殆どです。一般に言う経費（広告宣伝、登記、加入金など）とは違い、会社の儲けと安全費です。しごくごもっともな理由のようですが、５００万円稼ぐには、2～3か月では無理でしょう？、大変ですよね。大体そんな感じのイメージになっている会社が多いです。そんなことに大事なお金を取られていいですか！それでバックにヤクザさんなどが潜んでいることも稀ですが銀行筋によるとあるとのことです。大手の不動産屋さんでも働いている人たちが、成功報酬を基本とした給与体系になっていることが多いので、ダメなら辞めて行く社員の方も少なからずいます。それで連絡が取れなくなったオーナーの方もいます。簡単に言うと・・・彼らの切ったはったの賭け事のような中に身を投じるイメージです。そんな中に身を投じるのは避けて、適切なアドバイスを受け慎重に進めてほしいものです。でもやはり皆さんがそこに陥ってしまうのは、広告宣伝力と安価なのですかね。大きな付けが返ってきますので、洗脳させられてしまうことにはくれぐれもご注意を。電柱に無届けで貼り紙をしているのをよく目にしますが、あれも本当はダメなんです。
また、中古物件を買い、建物は、２０年後ぐらいに建て替えよう！と言う方は、しょうがないですよね～と言う他ありません。ダメではありません。
中古の方がよっぽど建売などと比べると結果リスクが少ないかもしれません、全てではありませんが。新しい造成地ではない中古物件は、土地の値段も下がっていて妙なリスク代がないことが多いです、個別売りですから変な欲得な業者は、あまり参入して来ません。それで３０００万円ぐらいの物件にして５００万円ぐらいの予算でお風呂やキッチンを一部改修するのも良いでしょう。ただ、１５００万円ぐらい以上の改修ならば建て替えてた方が、いろいろな調査や耐震改修などを考えると結果安くなることが多いでしょう。いづれにしても不動産屋さんでも様々ですが、彼らとの付き合いはとても短く、売り買いで終わりますので、それだけの付き合いと覚悟してくだい。その先の家づくりまで考えて誰と出会いアドバイスを受けた方が安心なのか？をしっかり見極めてください。それで人生の大部分が決まると言っても過言ではないでしょう。なぜなら、そんな高額な買い物とローンはたぶんないでしょうから。
2）銀行の選定を安易にしない！
まず始めに、住宅ローンの申し込みや相談は、ご自分で各銀行のローンセンターで出来ますし、安心です。
不動産屋さんが、皆さんに早くその物件を売りたいために・・・・弊社の関連銀行で融資の審査をすることもできます。ハイ！・・・と手を擦りながら言ってくると思います（笑）。一見、親切だな～と思われますが、条件などは関係なしに査定をされます。そして、審査は通りました！・・・・ではでは早速今度の日曜日に土地の売買契約をしましょう！となりますが、はたしてそれで安心なのでしょうか？答えは、ＮＯです。金利は高い時もありますし、銀行も実は不動産屋さんを信用していない場合が多く、どこが建設をするかなどの調査でその対応も次第に変わってきます。特に経験で言うと住宅ローンの銀行マン＆ウーマンは、一般的に親身になって個々の対応はしてくれないことが多く・・・・うちの規則からこうなります。・・・・と言って機械的に済まされることが殆どです。実は、金利の競争をしても、結局どこもあまり変らないと言っても言い過ぎではなく、では、何をもって私たちは選定すべきかと言うと個々の事情に合わせて対応してくれるメニューを提案してくれる銀行が良いのです。これにより、より無理がなく、より元本が返しやすく、トータル返済金額も低減できることがあります。最近は、地方銀行が、その対応をしてくれる傾向がみられます。また、特に土地購入からの方は、ある程度計画サイズを設計士や建築士本人に直接確認してから土地の売買契約をした方が無難です。不動産の営業担当は、建築基準法などを知らないのでかなりイイカゲンです。私の場合は、土地を選定されたら必ず簡単な計画案を作成し、建て主オーナーの希望がある程度可能か、安心度が高いか確認します。・・・簡単と書きましたが、この作業は、キャリアやさまざまな知識、そして創作力をもって短時間にまとめることができるかどうか・・・で一般的な建築士では難しく、かなり出来上がりに差が出ますので知っておいてください。
3）少し高くてもちゃんとした会社と進める！？
ここでは、施工会社の話を中心にしたいと思います。大事な結論を先に申し上げると「5％程度高いだけなら真面目で安心できそうな工務店や建設会社を選ぶこと」です。これは、とても大事なことです。真面目な工務店や建設会社は、長く付き合わないと分からないので一般の皆さんにはとても難しいことになります。そして、熱意と我慢と相手を思いやる心があれば最終的には、皆さんの希望する金額で何とかまとめてくれるケースが多いのです。よく広告で見る・・・最初から何でも安いを売り！にしているところは、最終的に「トラブルになる」ことがとても多いです。特に住宅販売業社やＨメーカーなどでは、最終支払金で了解できず喧嘩別れになることが多く、裁判、調停？困ったものです。そして、本当に困るのは、その後３０年もそこに住むのに誰が対応するのか？と言うことです。では、どうしたらそんな真面目な工務店を見極めることができるのでしょうか？①現場が綺麗である。②現場での会話が荒っぽくない。③挨拶がちゃんとしている。④話してみて代表者が丁寧な建築を建てるこだわりがある。⑤営業っぽくない。話しがうますぎない。すぐ値段のことを話すのはダメ。
以上がある程度ちゃんとした会社の最低条件です。ただ、やはり要は、何かトラブルがあった時の対処です。開き直られても困りますよデザイン＆機能に対して理解がある。⑦駆け引きをしなく正直である。⑧それでも金額低減にも頑張っている。
自分たちのプライドにかけてもきっちり完成する意識あることが何よりもまして大事です。私は、現在そう言う工務店としか今はお付き合いしてませんが。素人には判断するのが難しいですよね。
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2011年9月12日
東京都府中市に完成したＳ邸 新築おめでとう！！！土地探しからご一緒にいろいろ探して・・・・安価でいい土地発見！ 近くに公園もあり土地の諸事情も調査して結果問題なし。
外観は、奇抜でなく静かにしっかり佇みながらなんとなく訪問者を快く迎え入れる雰囲気です。ご希望の小さくても元気がでる家に完成！秘密基地もあるぞ～・・・いろいろなご家族の試練を乗り越え・・・そう、大きな希望を秘めた家です。
玄関の床は、本物のオレンジ煉瓦が素敵敷かれている！
２階へ階段で上るとそこは大空間・・・吹き抜けあり、デザイン壁あり、オープンキッチンも！
とても２０坪前後の土地とは思えない
２階リビング脇には広い木製デッキがあって、周りの家が密集しているので目隠しにもなっています。ここは、実は、駐車場と玄関の上で土地の有効利用をしています。長いデッキなので洗濯干し、お昼寝、水遊びなどなど、仕切って楽しめるようになっています。
ロフトへ行く階段もスッキリ軽い感じなのでスペースを狭く感じさせない、また階段の途中に秘密基地（小さな部屋）がある。ちょっと一人で静かにしたいときには、いいかなあ～？想像力を試されるスペースです。
テレビ台式はなく、壁掛け式としてレンガを上部にあしらい、デザインウォールとしてあります。
その裏側には、た～くさん収納棚が有り、子供のおもちゃから節句の人形などが収まります。また、出入りが自由にできるようになっているので便利です。
浴室も立派！
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多くの皆さんが越えなければならない一つの壁がローンの審査です。
ジェイ石田アソシエイツでは、ご希望が多いために銀行ローンの対応もさせていただいております。特に信頼をいただいている数社の銀行では、ご紹介もさせていいただいて、審査もよりスムーズに、また金利面や借り入れ方法でのメリットがある場合もありますので、まずはお知らせしておきます。
◆さて銀行ローンの審査の流れは、下記の通りです。要注意です！
基本的には、建てる土地を見つけてからの審査になりますが、ご自分の場合にはどうなのか？は、個々にご相談ください。
Ａ）事前審査（仮審査）
事前審査では購入物件の担保価値と住宅ローンの借り入れ希望額の釣り合いが取れているか、ローン申込人はちゃんと資力のある人物かどうかを審査します。でも甘く見てはいけません。不動産屋さんのペースに乗ってもダメです。後で困ることになる場合があります！
＊）プラン（間取り図）と建設見積書を作り、内容を確認しておくことが無難です。
↓
Ｂ）本審査
銀行内の事前審査に通ると今度は信用保障会社の本審査に入りますが、
銀行ローンの本審査は事前審査よりも厳しくなります。事前と同条件で本審査を受ければ、ほぼ通ります。
（但し、工事費などを増額などをした場合や建物面積を減らした場合には通らないこと も出てきますので注意して下さい。）
本申し込み時には、印鑑証明書や住民票、課税証明書の原本といった公式書類をいくつか集めなければなりません。また、建物関連の資料としては、間取り図、見積書が必要になります。
ここで重要なのが、先に説明しました建物の面積です。面積が減るとローン総額が減ってしまいます。実際に３００万円程減じられたことがありました。一方、面積が増えた場合ではどうかと言うと、ローン額が増えません。まったく不合理ですが、銀行の都合です。残念。
なので事前審査時にある程度のプラン（間取り図）を作り、見積書を確認しておくことが大事です。簡単に優しい不動産屋さんの言う通りすると問題になるケースがよくあります。それでご一緒に土地探しの時点から全体資金を考えながら進めることが安心の入口になるのです。私達チームは、この辺りのキャリアやノウハウがありますのでご安心ください。また、各銀行へご自分でローンセンターに問い合わせることができますし、その方がしっかり把握できますので知っておいてください。くれぐれも不動産屋さんペースにならないように祈っております。
↓
Ｃ）決済（スケジュール通り支払い可能になることを意味します）・・・やれやれ、やっとお金が支払えます。
以上が簡単な流れです。
◆銀行ローンの審査は、どのようなところをチェックするの？
（1）勤務先・勤務形態・勤続年数
（2）銀行ローンの返済負担率
（3）銀行ローン以外の他の債務や返済履歴、
（4）土地・建物の担保性
（5）建物設計者や施工者の信頼度・・・・取りまとめをする者が心配でもマイナスです。
などを銀行ローン審査ではチェックします。
(１）勤務先については大企業と中小企業とでは延滞確率に差があるため、会社規模も銀行ローンの審査項目に入るようです。勤務形態は、原則正社員が求められますが、最近では派遣社員や契約社員でも定期収入があれば大丈夫な銀行ローンもありますので（但し、銀行ローンの金利が高めに設定されていることがあります。）
勤続年数は、一般的に2年以上とするところが多いようです。
（２）銀行ローンの返済負担率とは年収に対する年間返済額の割合で、
年間銀行ローン返済額÷年収 で計算します。
各金融機関によって銀行ローンの返済負担率の基準は違いますが、大体３０％以内になっているようです。
※（現在返済中の銀行ローン、マイカーローン、教育ローン、カードローンなどの銀行ローン以外の他の借入れがあればその返済額も年間返済額に含めて計算されるということです。）
銀行ローンの審査用に金利の上昇を見込んだ上で決める銀行ローンの審査金利で計算されます。
（全期間固定金利で申し込んだ場合は、店頭で発表されている銀行ローンの金利で計算されます。）
この辺は、各銀行にお聞き下さい。
(３）申込者の過去の銀行ローンなどの債務の返済履歴や延滞歴、銀行ローン以外も含む他のローンの借入残高などを照会し、考慮の上銀行ローンを貸し出すかを審査されます。
以上ですが、ローン返済で無理をして大切な趣味を我慢することは避けたいでしょうから、どうぞ早めにご相談ください。結局、いかに事前に準備して、把握して進められるかが、全てを無難に、そして安価になるかの大きな違いになることが多いので、よくご検討ください。
過去に下記のような場合も対応いたしました。
・叔母の土地に家を建てたいが住宅ローンが可能ですか？
・土地の接道に問題があるのですが、建設可能ですか？
・父の土地に家を建てたいが、相続税が心配です。何か良い方法があるのですか？
・銀行の金利がいろいろあってどこが無難なんですか？
・借地権の土地に建て替えをしたいのですが、ダメでしょうか？
・賃貸住宅併用の住宅を建てたいのですが、事業計画や銀行の面倒もみてくれるのですか？
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釣り大会＆バーベキューの写真です！
釣りの方は、アジ＆トロサバがお一人20～30匹ぐらいで大漁でした！
途中に豪華客船の飛鳥IIが真横を航行して行きました。やっぱり大きい！
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